停工期间公共设施维护费用是否包含在物业费中

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近年来，随着城市化进程加速，物业服务纠纷逐渐成为社会关注热点。公共设施维护作为物业管理的重要环节，其费用是否涵盖在物业费中，尤其是停工期间的维护责任界定，直接关系到业主与物业企业的权益平衡。这一问题涉及法律规范、合同约定及实际操作等多个维度，需结合具体场景进行深入探讨。

法律依据与费用构成

根据《物业服务收费管理办法》第十一条，物业费包含物业共用部位及设施设备的日常运行维护费用，例如电梯、消防系统、公共照明等。日常维护成本通常以年度预算形式纳入物业费支出范围，业主缴纳的物业费已涵盖基础维保服务。例如，某小区电梯常规检修费用即属于物业费常规支出项目，物业企业需按合同履行义务。

但法律对“停工期间”未作明确定义。若停工指项目开发中止导致物业未交付使用，依据《物业管理条例》第四十二条，此阶段物业费由建设单位承担。若停工属于业主使用阶段（如疫情封控），则需结合合同条款判断责任归属。例如，2020年新冠疫情中，部分法院认定物业企业对公共设施的维护义务不因业主活动暂停而免除，物业费仍需正常缴纳。

合同条款的约束效力

物业服务合同是界定费用的核心依据。包干制模式下，物业企业需在固定费用内承担全部维护责任，停工期间的设施维护成本通常视为企业经营风险。例如，某物业合同约定“全年绿化养护费用包干”，即便冬季植物休眠，养护成本仍由企业承担。

酬金制则不同，物业企业按比例提取管理酬金，实际支出由业主共同承担。若停工导致设施维护成本激增（如长期封闭导致排水系统故障），需经业主大会表决是否追加预算。某案例显示，因疫情停工三个月，小区化粪池清理费用超出年度预算，业主委员会最终通过专项表决批准额外支出。

实际操作中的争议焦点

停工期间设施闲置可能降低损耗，但基础维护仍需持续。例如消防管道需定期试压、电梯需每周空载运行防止部件锈蚀，这些成本与正常使用期无异。某物业经理透露，空置小区每月水电支出约为入住状态的30%，但人工巡检成本反而增加20%。

若物业企业擅自降低维护标准，可能引发法律责任。浙江某小区因疫情停工期间未检修排水泵，复工后暴雨导致地下车库被淹，法院判决物业承担70%赔偿责任。裁判指出，设施维护义务具有持续性，不因使用频率变化而改变。

资金渠道的交叉性

重大维修与日常维护存在界限。根据《民法典》第二百八十一条，建筑物大修费用应从专项维修资金列支。若停工期间设施损坏达到大修标准（如电梯主板烧毁），需启动专项维修程序。例如重庆某小区因施工方破产导致电梯停运两年，业委会最终动用维修资金更换核心部件。

但对于“老化加速”等间接损失，责任认定较为复杂。上海某写字楼因封控导致空调系统长期停用，复工后出现大面积故障。专家认为，自然老化不属于突发损坏，物业日常保养记录成为判定责任的关键证据。

责任主体的动态划分

在建项目停工期间，建设单位与前期物业的责任衔接易产生纠纷。江苏某楼盘因资金链断裂停工，前期物业以“未实际交付”为由拒绝维护景观水池，导致藻类滋生污染水源。法院判决建设单位作为产权人承担维护费用，物业企业未尽提示义务连带承担30%责任。

对于已交付项目，不可抗力条款影响费用分担。某商业综合体在台风期间停业，物业企业依据合同“自然灾害导致的额外支出由双方共担”条款，成功申请业主分摊50%的防水加固费用。该案例显示，合同条款设计对风险分配具有决定性作用。

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