商场停业期间商户如何通过诉讼维护合法权益

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商场停业往往给商户带来经营中断、资金链断裂等重大损失。面对此类突发状况，商户需在法律框架内精准把握诉讼维权的路径，既要避免因盲目解约陷入被动，也要防止怠于行使权利导致损失扩大。本文将从诉讼路径选择、证据体系构建、法律依据适用等维度，系统解析商户在商场停业期间的诉讼策略。

一、诉讼前证据体系构建

商户启动诉讼程序前，需建立完整的证据链条。核心证据包括租赁合同原件、租金支付凭证、商场停业通知等直接证明合同履行状态的书面材料。以某餐饮企业诉北京某商场案为例，商户完整提交了疫情期间商场闭店通知、租金催缴记录等材料，成功证明停业期间经营收益与租金支出的失衡关系。商户应注重收集间接证据，如第三方机构出具的客流量分析报告、同区位商铺租金水平数据等，用以佐证实际损失。

电子证据的固定尤为关键。商户需及时通过公证方式保存商场发布的闭店公告、线上沟通记录等电子数据。在南京金宝贝早教机构闭店纠纷中，家长通过截屏保存课程顾问诱导续费的聊天记录，成为认定经营者恶意续费的重要证据。对于装修残值、设备折旧等专业问题，建议委托专业评估机构出具报告，确保损失计算的客观性。

二、法律依据的精准选择

商户需根据停业原因选择请求权基础。若因不可抗力导致停业，可援引《民法典》第590条主张变更或解除合同。2020年寿县法院审理的商铺租赁纠纷中，法院认定疫情管控属于不可抗力，但3个月停业未影响合同根本目的，故不支持解约诉求，但酌情减免了部分租金。此类情形下，商户应着重证明不可抗力与经营损失的因果关系，避免笼统主张解约。

当停业系商场单方违约所致，则适用《民法典》第577条违约责任条款。北京朝阳法院2022年判决的茶馆租赁纠纷具有典型意义：法院认定商场未提前告知业态调整计划构成根本违约，判令退还押金并赔偿装修损失。此时商户需重点证明商场存在擅自变更经营规划、未履行安全保障义务等违约行为，且该行为直接导致经营受阻。

三、诉讼请求的层次设计

初级诉求应聚焦合同履行救济。包括要求继续履行并减免停业期间租金、延长租期补偿经营损失等。上海某购物中心疫情期间的集体诉讼中，83%商户选择变更合同条款而非解约，最终通过法院调解获得3个月租金豁免。这种策略既维系了商业合作关系，又实现了损失分摊。

当合同目的无法实现时，解约与赔偿需同步主张。最高法公报案例"新宇公司诉冯玉梅案"确立的裁判规则显示：在商场整体改造导致个别商铺无法单独经营时，违约方可通过支付合理补偿获得合同解除权。商户主张解约时应精确计算可得利益损失，包括剩余租期预期利润、品牌加盟费摊销等间接损失。某连锁品牌诉深圳某商场案中，法院采纳了行业协会出具的行业平均利润率数据，将赔偿金额提升至直接损失的2.3倍。

四、司法解除权的特殊运用

在合同僵局情形下，商户可尝试启动违约方解除权程序。根据《民法典》第580条，当合同履行费用过高或不适于强制履行时，违约方可诉请解除合同。北京某服装商户在商场持续空置率达70%的情况下，成功援引该条款解除租约，法院判决以6个月租金作为违约补偿。此类诉讼需着重举证继续履行的非理性，如提供商场人流量监测数据、同行业亏损分析报告等。

程序操作层面需注意解除权行使的期限限制。商户应在知道或应当知道解除事由之日起1年内行使权利，逾期将导致胜诉权丧失。在杭州某文创集市纠纷中，商户因迟延9个月才主张解约，虽举证充分仍被驳回请求。建议在商场出现停业征兆时即启动律师函催告程序，既固定违约证据，又避免除斥期间经过的风险。

五、执行阶段的财产保全

胜诉判决的落地依赖于前瞻性的财产保全。商户在起诉时应同步申请冻结商场银行账户、查封不动产等保全措施。广州某商户通过诉前保全查封商场价值300万元的展陈设备，最终促成执行和解。对于集团化运营的商业地产企业，建议穿透式调查关联公司资产，防止责任财产转移。

执行异议的应对需要专业预案。当商场提出执行异议时，商户可援引《民事诉讼法》第227条进行反制。北京某健身会所纠纷中，商户通过举证商场与关联公司的虚假债权债务关系，成功击破其提出的执行异议。执行阶段还需关注商场的歇业备案状态，依据《北京市市场主体歇业备案管理办法》第14条，歇业不影响判决义务的履行。

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