开发商未提供物业管理，业主可以要求公开公共收益吗

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在住宅小区管理中，公共收益的归属与公示问题始终是业主关注的焦点。当开发商未履行物业管理职责时，小区电梯广告、停车场收费、快递柜租金等公共区域的经营收入往往处于监管真空状态。业主对这部分资金的流向提出质疑时，如何主张知情权成为社区治理中的核心矛盾。

一、法律赋予的知情权基础

《民法典》第二百八十二条明确规定，利用业主共有部分产生的收入在扣除合理成本后属于业主共有。这一条款构成了业主主张公共收益知情权的核心法律依据。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条进一步细化，将共有部分的使用和收益情况纳入法定公开范围。

在司法实践中，北京某小区业主委员会诉开发商案件中，法院认定地下车位租赁收益属于公共收益范畴，要求开发商提供近五年收支明细。判决书明确指出："共有部分的经营收益属于业主共有财产，知情权是实现共有权的前提条件。"此类判例确立了开发商在未移交物业管理权时仍需承担信息公开义务的司法规则。

二、公共收益的界定标准

公共收益的认定需结合产权归属与使用性质双重标准。根据《物业管理条例》第三十条，规划外的临时停车位、电梯轿厢广告位、公共区域租赁场地等产生的收益均属公共收益。上海某小区开发商将屋顶通讯基站租金据为己有，业主通过调取基站建设审批文件，证实该区域未计入公摊面积，最终追回六年累计收益127万元。

实际操作中存在三类争议领域：一是人防工程车位收益，需结合《人民防空法》第五条判断权属；二是快递柜场地使用费，需审查合同签订主体；三是公共设施电费差价，如某小区物业将公共区域电价差纳入经营成本被法院认定违规。这些争议的解决依赖原始合同文本与规划图纸的调取能力。

三、主张权利的现实路径

业主行使知情权需遵循"主张-举证-救济"的程序逻辑。首先应向开发商发出书面查询函，明确要求公开的具体项目与时间范围。杭州某小区业主在开发商拒绝配合后，通过住建部门调取小区竣工备案图，锁定12处未计入产权登记的公共区域，据此启动诉讼程序。

当遭遇信息壁垒时，可运用《信息公开条例》申请行政机关介入。深圳某案例中，业主通过规划部门获取小区商业配套面积数据，证实开发商将本属业主共有的商铺租金私自截留。这种行政救济与司法救济的衔接机制，有效破解了信息不对称难题。

四、执行障碍与突破可能

开发商常以"商业机密"为由拒绝公开财务细节。但南京中院在某判决中确立"分层披露"原则：要求提供收入总额、成本构成比例等概要信息，而不强制公开具体合同相对方。这种折中方案既保护企业商业秘密，又保障业主核心知情权。

电子证据的固定成为新型维权手段。广州某业主通过区块链存证技术，将开发商招商广告中涉及的公共区域使用情况实时固证，在诉讼中成功推翻开发商"未产生收益"的辩解。技术手段的运用正在改变传统证据规则的应用场景。

在社区治理法治化进程中，公共收益的透明化管理不仅是财产权利问题，更是基层民主实践的试金石。当业主拿起法律武器揭开收益黑箱时，实质是在重塑现代社区的治理规则与权力结构。这种微观层面的权利博弈，正在推动物业管理行业向规范化、透明化方向演进。

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