租房期间消防设备故障由谁负责维修

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在房屋租赁关系中，消防设备的维护责任不仅涉及租客与房东的权益平衡，更关乎公共安全与法律义务的履行。根据《民法典》第七百一十二条，出租人原则上承担维修义务，但现实中责任划分往往受合同条款、使用状态、设备属性等多重因素影响。当消防设备出现故障时，如何界定责任主体，既需要回归法律框架，也需结合租赁关系的具体场景。

一、法律框架下的责任归属

《民法典》第七百一十二条明确出租人对租赁物的维修义务，但允许当事人通过合同另行约定。这意味着，若租赁合同未明确消防设备的维护责任，房东需承担基础维修义务。例如，楼道灭火器过期、消防喷淋系统损坏等因自然损耗或设备老化引发的故障，均属于出租人责任范围。

《消防法》第十六条进一步强化了特定主体的义务：单位或物业需定期检验消防设施，确保其有效性。在商业租赁场景中，若出租方为企业或机构，即便合同未明确约定，其仍需履行法定维保职责。例如，北京市规定出租房屋必须配备灭火器，且物业需对公共消防设施进行维护，此类义务不因租赁合同约定而转移。

二、合同约定的效力边界

实践中，部分房东通过格式条款将消防设备维护责任转嫁给租客，例如要求租客“自行承担消防设施维修费用”。但根据《民法典》第四百九十七条，此类条款可能因免除出租人主要义务而被认定为无效。2023年北京某法院判决中，房东因合同约定“租客负责消防设备维护”而被认定条款无效，最终承担楼道消防栓故障导致的赔偿责任。

值得注意的是，补充协议可合法调整责任分配。若租客具备专业资质（如企业租赁仓库用于危险品存储），双方约定由租客承担专业消防设备维护，则该条款有效。但此类约定需以书面形式明确设备类型、维护标准及责任边界，避免争议。

三、使用状态对责任的影响

设备故障原因直接影响责任认定。若消防设施损坏系租客不当使用所致（如擅自拆除烟雾报警器电池、堵塞消防通道），维修责任由租客承担。上海浦东新区2024年的一起案件中，租客因私拉电线导致消防电路短路，法院判决其承担80%的维修费用及邻居财产损失。

对于混合过错情形，责任按过错比例划分。例如，房东未按期更换老旧消防水管，租客发现漏水后未及时报修，最终水管爆裂引发损失。此类情况可能认定房东承担主要责任，租客因未履行及时告知义务承担次要责任。

四、争议场景的司法实践

在隔断房、群租房等高风险租赁模式中，责任认定更为复杂。深圳市明确要求违规改造房屋的出租人必须恢复消防设施原状，且不得通过合同转嫁责任。2024年杭州某群租房火灾事故中，法院认定房东违规改建导致消防通道失效，需承担全部赔偿责任，租客虽存在用电不当，但因消防结构缺陷与损害无直接因果关系而免责。

第三方维保公司的介入亦影响责任链条。若房东委托专业机构定期维护消防设备，但因机构操作失误导致故障，租客可要求房东先行赔偿，再由房东向维保公司追责。此情形下，房东的选任过失（如选择无资质机构）可能成为减责事由。

五、风险规避的实操策略

对房东而言，购买出租人责任保险可转移部分风险。北京市部分区域已推行“消防维保联保制度”，房东缴纳年费后由第三方机构统一维护消防设备，费用计入租金成本。定期拍摄消防设备状态视频并发送租客确认，可有效留存证据。

租客则应于签约前拍摄消防设施原始状态，要求房东提供最近一次消防检测报告。对于老旧小区，可在合同中增设“消防设备升级条款”，约定设备更换触发条件及费用分担比例。若发现隐患，通过邮政EMS发送书面维修通知，保留投递记录作为诉讼证据。

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