被强拆人如何有效主张土地和房屋的合法权属

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土地和房屋作为居民生存发展的核心资产，其权属的合法性直接关系到强拆事件中当事人的权益保障。在城市化进程中，因程序违法或补偿争议导致的现象屡见不鲜。如何通过法律框架确认并主张权属的合法性，成为被强拆人维护财产权益的关键命题。

一、确认权属的法律基础

合法权属的确认是主张权益的前提。根据《民法典》规定，房屋所有权需通过登记、继承或合法建造等方式取得。被强拆人需首先梳理房屋来源，如购买合同、继承公证文件或批准的建设手续。对于农村自建房，需提供宅基地使用权证明及建房审批文件。若产权存在争议，可依据《土地权属争议调查处理办法》向县级国土资源部门申请确权，或通过司法途径提起物权确认诉讼。

实践中，部分历史遗留建筑因登记制度不完善导致权属模糊。此时需结合地方政策、相邻权属证明及历史使用证据综合认定。例如，上海在国有土地征收中明确要求对未登记建筑进行合法性审查，通过档案调取、证人证言等方式补全证据链。对于因强拆导致权属材料灭失的情况，可申请信息公开获取征收档案中的原始记录。

二、证据体系的完整构建

证据保全贯穿于强拆事件的全周期。事前阶段需系统收集产权证书、土地红线图、房屋现状照片及装修评估报告。特别要注重对房屋建造时间、用途变更审批文件的保存，以应对“违建认定”的抗辩。强拆过程中，应通过多角度拍摄视频记录拆除主体、执法文书公示情况，并同步录音记录执法人员身份及拆除依据。

针对强拆后的证据补充，可委托第三方机构进行财产损失评估，形成具有法律效力的鉴定报告。例如山东某强拆案件中，当事人通过无人机航拍固定违建拆除前后的对比证据，结合行政机关的执法卷宗漏洞，最终推翻原处罚决定。对于屋内物品损失，需按照《行政强制法》要求行政机关制作物品清单，未履行的可主张程序违法。

三、法律救济的多维路径

确认强拆行为违法是启动赔偿程序的核心。被强拆人应在6个月内提起行政诉讼，请求法院确认强拆主体、程序或依据违法。重点审查行政机关是否履行催告、听取陈述申辩、申请法院强制执行等法定程序。如上海某案例显示，城管部门未取得法院裁定擅自强拆，直接被判定程序违法。

赔偿主张需遵循全面赔偿原则。除房屋重置成本外，可主张屋内物品损失、停产停业损失及精神损害赔偿。2025年《上海市国有土地上房屋征收补偿细则》明确，赔偿标准不得低于类似房地产市场价格，且需考虑房屋区位、装修附加值等因素。对于行政机关以“拆违”规避补偿的情形，可援引最高法判例，主张将建筑材料残值纳入赔偿范围。

四、应对策略的精准实施

现场应对需保持理性维权。强拆发生时立即报警并索取接警记录，同步通知律师介入。避免肢体冲突，但可通过隐蔽拍摄记录强拆过程中的违法行为，如夜间施工、断水断电等。事后应及时向监察机关举报工作人员滥用职权，并申请检察机关介入监督。

对于被迫签订空白协议的情况，可依据《行政诉讼法》第75条主张协议无效。北京某案件中，法院认定村委会冒充征收主体签订的补偿协议属重大程序违法，判决恢复原状并赔偿差价。同时要注意6个月起诉期限，逾期未诉的可通过信访复查、检察监督等途径重启法律程序。

五、赔偿标准的科学主张

房屋价值评估需坚持市场化原则。委托具有资质的评估机构，参照征收决定公告时的周边房价确定基准价。对于装修损失，可按每平方米1500-3000元主张，特殊材质需提供采购发票。经营性房屋可主张前三年平均营业利润的3-5倍补偿。

土地权益主张需区分性质。集体土地征收应包含土地补偿费、安置补助费，若纳入城市规划区超2年未补偿，可参照国有土地标准索赔。对于违法强拆导致的土地使用权丧失，可依据《土地管理法》要求按基准地价的30倍赔偿。

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