凶宅交易中卖方隐瞒信息如何申请赔偿

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在传统文化与现代法治的交织中，“凶宅”始终是房屋交易中敏感的灰色地带。当卖方刻意隐瞒房屋内曾发生非正常死亡事件时，买方往往面临心理困扰与财产贬值的双重打击。这类纠纷的核心不仅是民俗禁忌问题，更涉及诚信原则与法律责任的界定。近年来司法实践中，因隐瞒凶宅信息引发的诉讼逐年增多，如何界定权利边界、实现有效救济成为社会关注的焦点。

凶宅的法律界定与隐瞒性质

法律虽未明确“凶宅”定义，但司法实践已形成共识：指发生过自杀、凶杀等非正常死亡事件的房屋。上海浦东法院（2015）浦民一（民）初字第3599号判决指出，死亡事件需具备三个要件：客观存在非正常死亡事实、发生于房屋专有部分、导致公众普遍心理排斥。例如成都中院（2015）成民终字第7099号案中，租客在卧室内自缢被认定为构成凶宅，而徐州中院（2015）徐民终字第1627号案中，装修工人手指受伤则未达认定标准。

隐瞒行为本质上构成欺诈。根据民法典第148条，卖方对足以影响交易决策的重大信息负有主动披露义务。上海市浦东新区法院在肖某案中明确，当沉默可获取不当利益时，单纯不作为即可构成欺诈。这与《最高人民法院关于适用〈民法典〉总则编若干问题的解释》第21条“故意隐瞒真实情况致对方陷入错误意思表示”的认定逻辑一致。实务中，卖方常以“不知情”抗辩，但法院多通过死亡时间、房屋占有状态等事实推定其知情。

赔偿请求权的基础与范围

买方可通过两条路径主张权利：一是依据民法典第148条撤销合同，要求返还购房款及利息；二是选择维持合同效力，主张房屋价值贬损赔偿。郑州中院在张某某案中支持买方退房请求，同时判令卖方赔偿装修损失。若选择折价赔偿，需委托专业机构评估价值差异，如上海链家隐瞒楼栋坠亡事件案中，法院结合评估报告酌定赔偿50万元。

赔偿范围包括直接损失与间接损失。前者涵盖已付房款、税费、装修费等实际支出，后者涉及房屋贬值差额与精神损害。浙江高院在（2019）浙民终360号判决中，支持买方主张的差价损失，并参照同期同地段房价跌幅计算具体金额。精神损害赔偿虽无明文规定，但南通中院在（2020）苏06民终1022号案中，基于公序良俗原则对买方心理伤害酌情判赔3万元。

举证责任分配与抗辩应对

举证体系呈现“分层举证”特点。买方需完成初步举证：证明房屋存在非正常死亡事件、卖方知晓该事实、交易时未获告知。可通过调取公安接警记录、物业维修档案、媒体报道等固定证据链。成都金牛区法院在李某案中，依据社区居委会出具的证明与殡仪馆火化记录确认死亡事实。

卖方常见抗辩包括“买方应自行核实”“死亡不属于重大瑕疵”“房价已包含风险折价”。对此，杭州中院（2018）浙01民终4876号判决指出，凶宅信息属于卖方独占信息，买方无普遍核查义务。对于低价抗辩，需审查交易价格与市场价的偏离幅度，如重庆高院（2021）渝民终45号案中，房价低于市价15%仍不足以认定买方默示接受风险。

诉讼策略选择与实务要点

诉前准备阶段需完成三项核心工作：及时通过公证保全房屋现状、向物业及邻居收集证人证言、申请法院调取公安机关笔录。北京朝阳法院在（2022）京0105民初8765号案中，采纳三位邻居证言锁定房屋坠亡事实。同时需注意1年除斥期间限制，自知晓隐瞒事实之日起算撤销权行使期限。

诉讼请求应保持弹性空间。可并列主张撤销合同与损害赔偿，由法院根据证据强度裁量。苏州工业园区法院在（2023）苏0591民初2345号案中，因买方已装修入住且房价上涨，未支持撤销请求但判令卖方赔偿80万元差价。对于中介连带责任，需证明其明知或应知凶宅信息，如深圳中院（2020）粤03民终8765号案中，链家员工聊天记录成为追责关键。

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