恒大拒绝备案时，如何收集证据并准备诉讼材料

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在房地产市场波动与房企债务风险交织的背景下，部分购房者遭遇开发商拒绝办理房屋备案手续的困境。此类行为可能导致房产无法确权、交易受阻甚至引发后续法律纠纷。购房者需通过系统化证据收集与专业化诉讼准备，构建完整的权利主张链条，确保自身权益不受侵害。

一、核心证据固定

购房合同与备案条款是基础性证据。需核对合同中关于备案时间、违约责任等条款，重点保留开发商承诺备案期限的书面文件。若合同未明确约定，可参照《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条关于备案时限的规定作为补充依据。

付款凭证需形成完整链条。包括首付款发票、银行转账记录、贷款发放证明等，能够反映购房款支付进度及金额。对于分期付款或特殊支付方式，需补充交易流水、收据等辅助材料。若存在以房抵债情形，需提供原始债权债务关系证明及抵债协议。

二、沟通记录保全

催告备案的书面材料具有关键证明价值。通过EMS寄送书面催告函，保留快递单据及签收记录，形成有效送达证据。催告内容需明确要求履行备案义务的期限及法律后果，建议间隔15-30日发送三次以上。

电子证据需多维度固定。包括与销售人员的微信聊天记录、通话录音、电子邮件等，重点提取开发商承认拖延备案的事实陈述。通过公证处对电子数据进行证据保全，确保证据形式合法性。录音录像需完整呈现对话场景，避免剪辑痕迹。

三、权属状态核查

行政查询是确认房屋状态的关键步骤。持购房合同至不动产登记中心调取房屋登记信息，核实是否存在抵押、查封等权利限制。通过住建部门查询预售资金监管账户情况，掌握开发商是否挪用监管资金。

第三方报告可增强证据效力。委托专业机构进行房屋现状评估，出具未备案状态专项报告。对于已具备备案条件而拒不办理的情形，可申请公证机构对房屋现状进行证据保全。

四、法律路径选择

管辖法院的确定需结合最新司法政策。根据最高院关于恒大案件集中管辖的规定，涉恒大商事纠纷原则上由广州中院管辖，但商品房买卖纠纷可依据《民事诉讼法》第三十四条在房屋所在地起诉。

诉讼请求的设计应具有层次性。首要诉求为判令限期办理备案手续，次位诉求可主张逾期备案违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，违约金计算标准可参照金融机构逾期贷款利息。

财产保全措施需审慎实施。鉴于部分法院对恒大监管账户采取特殊保护政策，宜在起诉时同步申请财产保全，但需注意保函内容的适配性。建议先行提交保全申请暂不附保函，待法院指定管辖后再完善担保手续。

五、文书制作规范

起诉状需突出合同履行瑕疵。列明合同签订时间、付款情况、催告过程等要素，援引《民法典》第五百七十七条关于违约责任的规定。对于集团诉讼案件，可通过代表人诉讼制度降低诉讼成本。

证据编排遵循逻辑关联原则。采用分组编号方式，将合同文本、付款凭证、沟通记录、权属证明分类呈现。每项证据需标注证明目的，如"证明合同约定的备案期限已届满"。参照《民事诉讼法司法解释》第九十条关于举证责任的规定，重点强化开发商过错证据。

诉讼材料的完备性直接影响立案效率。除常规主体资格文件外，需附具住建部门出具的备案状态查询结果。对于涉及工程抵押等复杂情形，建议同步提交建设工程规划许可证、抵押登记信息等衍生证据。

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