遇到租客拒不搬离时如何保存有效证据

---

---

在房屋租赁关系中，租客拒不搬离是令出租人棘手的难题。无论是合同到期后的僵持，还是因欠租引发的提前解约纠纷，出租人若缺乏有效证据支撑，往往面临维权无据的困境。法律实践中，证据的完整性直接决定裁判结果，而证据的保存不仅需要遵循法定程序，更考验当事人对细节的把握与风险预判能力。

一、书面通知的规范留存

书面通知是出租人主张权利的核心证据，其形式与内容均需符合法律要求。根据《民法典》第565条，解除合同的通知应当以书面形式作出，并明确要求租客限期搬离。通知内容需包含合同解除依据（如欠租条款）、搬离期限、逾期后果等要素。例如，在（2015）鄂武汉中民终字第01060号案中，鑫东方公司通过三次书面发函催缴租金，并在解除通知中明确“逾期将自行处置遗留物品”，最终获得法院支持。

通知的送达方式直接影响法律效力。优先采用租客在合同中确认的地址，通过EMS邮寄并保留寄送凭证，同时在快递单备注“解除合同通知”等关键信息。若租客拒收，可采取现场张贴、短信或电子邮件等方式辅助送达。如（2018）京01民终7175号案所示，出租人施向东通过短信多次发送搬离通知，虽未被回复，但因通知内容清晰且送达记录完整，仍被法院认可。

二、物品清点的程序闭环

当租客遗留物品时，出租人切忌擅自处置。依据《民法典》第459条，恶意损毁或抛掷物品可能构成侵权。正确做法是邀请公证处对房屋现状及物品进行证据保全。例如（2014）兰山公证处案例中，出租人通过公证员现场录像、制作物品清单，成功固定房屋交付状态。清点过程需全程录像，记录物品数量、外观及存放位置，并由至少两名无利害关系人见证签字。

对于易腐坏或高危物品（如化学品），应立即向街道办、消防部门报备，在第三方监督下处理。如（2018）苏01民终11210号案，茂业公司因将物品堆放在无人看管的地下车库导致灭失，被判赔偿承租人损失。该案提示，保管场所需具备防盗防损条件，且需书面告知租客领取方式。

三、电子数据的固化技巧

微信聊天记录、短信等电子证据需及时转化为不可篡改形式。通过手机录屏功能保存聊天过程，重点截取租客承认欠租、同意搬离等关键对话。例如（2015）沪一中民二（民）终字第2695号案中，出租人文峰公司因未保存租客“少了你们负责”的短信原件，导致法院对其主张存疑。建议使用可信时间戳认证，或委托公证处对电子数据封存。

租金支付凭证需完整呈现资金流向。银行转账记录应包含付款方、收款方账户全称及备注信息；现金支付需有签收单据并捺印。如（2017）荣昌法院案例所示，承租人通过调取三年期银行流水，成功证明出租人未足额开具租金发票，反向主张抵消违约金。

四、第三方见证的协同介入

物业、居委会的现场见证能大幅提升证据可信度。在腾退过程中，可邀请物业人员记录租客搬离时间、遗留物品交接情况，并出具加盖公章的《情况说明》。如（2018）粤20民终767号案，物业提供的巡查记录显示租客早已停用房屋，成为认定恶意占用的关键。

对于冲突激烈的现场，建议报警处理。警方出具的《接处警记录》虽非法定证据，但能客观反映事件经过。在（2024）曾都法院执行案中，执行法官依据出警记录中“租客持械阻挠”的记载，对拒不腾退者采取司法拘留。

五、法律文书的系统收集

起诉阶段需完整提交租赁合同、产权证明、催告文书、缴费凭证等原始文件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第14条，合同修改处需双方签章确认，复印件需与原件核对一致。对于争议较大的装修损失，可提前委托评估机构出具《价值鉴定报告》，避免庭审时因举证不足导致主张被驳回。

执行阶段需注重文书衔接。法院出具的《查封裁定书》《拍卖公告》等文件，既是执行依据，也可反证租客占用非法性。如（2020）最高法民申4638号案所示，承租人通过调取执行卷宗中的房屋查封记录，成功推翻出租人的腾退诉求。

上一篇：遇到无法在线注销的情况该如何处理
下一篇：遇到装修走错房问题应如何协商解决

---