房产纠纷诉讼流程及执行阶段注意事项

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近年来，房地产市场的活跃带动了房产纠纷数量的攀升。从合同履行争议到产权归属问题，纠纷类型复杂多样。诉讼作为解决纠纷的最终手段，不仅涉及实体权利的确认，更考验当事人对程序规则的把握。尤其在执行阶段，房屋腾退、财产处置等环节存在诸多法律难点，直接影响权益的实现效率。

诉讼流程核心环节

房产纠纷诉讼启动前需明确适格被告。根据《民事诉讼法》规定，起诉需满足原告与案件有直接利害关系、明确的被告等基本要件。对于开发商违约案件，需列明开发商及关联企业；涉及共有产权纠纷，应将其他共有人列为共同被告。诉讼请求的确定尤为关键，需在继续履行合同、解除合同赔偿损失等诉求中作出精准选择。

案件受理后，法院将组织庭前证据交换。当事人应准备产权凭证、交易合同、付款凭证等核心证据。值得注意的是，2025年施行的《民法典婚姻家庭编解释（二）》明确，父母为子女购房出资的性质认定需结合赠与合同约定，若无明确约定，法院可判决房产归出资方子女所有。此类新型裁判规则直接影响继承类房产纠纷的举证策略。

证据体系构建要点

房屋产权凭证作为基础证据，需与不动产登记簿记载一致。对于历史遗留的未登记房产，需提交建房审批文件、相邻关系证明等辅助材料。交易类纠纷中，微信聊天记录、电子邮件等电子证据的固定尤为重要，需通过公证等方式确保证据链完整。

在涉及房屋质量的纠纷中，最高法商品房买卖司法解释明确，买受人可委托第三方鉴定机构出具检测报告。若检测结果显示主体结构不合格，买受人有权解除合同并索赔。此类专业技术证据的采信标准，直接影响诉讼结果走向。

执行程序特殊难点

房屋腾退作为执行难点，需遵循严格程序规范。根据2025年《民事诉讼法》司法解释，对唯一住房的执行需满足特定条件：或提供替代居住房屋，或预留5-8年租金。执行人员开展现场勘查时，需重点核查房屋实际占有人身份，防范案外人虚构租赁关系阻碍执行。

对于查封房产的处置，网络司法拍卖已成为主要方式。2024年《财产处置参考价规定》确立四种定价机制，其中网络询价适用于住宅等标准化资产，而工业厂房等特殊资产仍需委托评估。买受人需关注拍卖公告中关于瑕疵披露条款，特别是涉及违法建筑的部分，最高法明确可按现状处置。

风险防范实务策略

虚假诉讼识别成为执行阶段重点。常见手段包括虚构房屋租赁、伪造优先购买权等，法院审查时着重核查租金支付凭证、承租人实际居住证明。对于突击签订的长期租赁合同，若缺乏银行流水佐证，可依据《民法典》第725条认定租赁关系不成立。

借名买房类纠纷需严格审查实际出资证明。2024年北京高院典型案例显示，借名人与出名人间的资金往来记录、物业缴费凭证构成认定事实的关键。此类案件执行中，法院坚持物权公示原则，仅凭内部协议不能对抗已办理登记的善意买受人。

和解协议效力认定

执行阶段达成的和解协议具有双重属性。根据2025年《民事诉讼法》第230条，协议履行完毕可终结执行，违约则恢复原执行。值得注意的是，担保条款的效力认定存在特殊规则，即便主协议因违约失效，担保人仍可能在担保范围内承担责任。

对于履行部分和解协议的情形，法院采取比例扣除原则。如协议约定分期付款且已部分履行，执行标的额应扣除已履行部分。但若协议变更了履行方式（如以房抵债），则需要通过另行诉讼确认抵债效力。这种程序衔接机制，平衡了执行效率与实体公正。

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