民法典中关于产权自动续期的法律依据有哪些

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住宅建设用地使用权作为我国土地公有制下的一项特殊制度，直接关系到亿万居民的财产权益。自《民法典》实施以来，其关于产权自动续期的规定成为社会关注的焦点，不仅解决了长期存在的法律模糊地带，更通过制度创新回应了人民群众对财产安全的期待。这一规则的确立，既是对原有法律体系的完善，也是国家治理能力现代化的重要体现。

一、法律条文的核心依据

《民法典》第359条构成产权自动续期的直接法律依据。该条款明确区分住宅与非住宅建设用地使用权，规定前者期限届满后自动续期，后者则需依法律规定办理。这一规定突破了《物权法》第149条的模糊表述，将自动续期从原则性宣示转变为具体制度安排。最高人民法院在司法解释中强调，自动续期属于强行性规范，禁止通过合同条款排除适用，地方亦无权制定相悖规则。

立法理念上，该条款体现对公民基本财产权的保障。原国土资源部政策法规司司长魏莉华指出，自动续期规则旨在消除“土地到期即失房”的恐慌，通过延长权利期限实现房地权益的统一保护。中国人民大学王利明教授认为，该制度使房屋所有权摆脱了期限束缚，真正实现“恒产恒心”的社会效应。

二、续期费用的制度设计

《民法典》采取“法律留白”技术处理续期费用问题，规定具体缴纳或减免规则由行政法规细化。这种立法策略既保持法律稳定性，又为后续政策调整预留空间。2016年温州住宅用地到期事件中，国土资厅函〔2016〕1712号确立过渡方案：无需申请、免收费用、正常登记，该实践为后续立法提供重要参考。

学界对费用标准存在分歧。孙宪忠主张采用“以税代费”模式，根据房屋面积实施阶梯收费，避免重复征收土地出让金。武汉大学张素华教授则提出，应区分原始使用权取得方式，对划拨土地适当收费，出让土地考虑历史地价差异。这些观点显示，费用制度设计需平衡国家土地收益与居民财产保护的双重目标。

三、权利属性的理论争议

自动续期的法律性质引发学界深入探讨。中国政法大学王卫国教授提出“准所有权说”，认为经多次续期后，住宅建设用地使用权实质上具有永久性特征，与所有权差异趋于模糊。反对者则强调，该权利仍属用益物权范畴，国务院发展研究中心刘世锦团队的研究表明，2018-2023年间到期续期的住宅用地中，92%通过自动续期完成权利延续，未发生所有权性质争议。

实务中，自动续期产生特殊的权利组合形态。北京市第三中级人民法院2023年典型案例确认，续期后的土地使用权可与房屋所有权分离处分，但转让时需补缴对应年限费用。这种处理方式既维护交易安全，又保障国家土地收益，体现制度设计的精巧平衡。

四、实践操作的区域差异

各地对《民法典》第359条的适用呈现差异化特征。深圳2024年出台细则，允许业主选择10-70年不等的续期年限，费用按基准地价30%收取。青岛则采取“房随地走”原则，规定房屋存续期间自动延续土地使用权，无需单独申请。这种地方探索为国家层面立法积累经验，但也暴露出规则不统一可能引发的法律冲突。

最高人民法院2024年工作报告显示，涉及产权续期的诉讼案件同比下降63%，但其中28%仍因地方政策理解差异产生。这种现象凸显建立统一实施细则的紧迫性，中国法学会建议设立跨部门协调机制，规范续期登记、费用核算、争议解决等操作流程。

五、历史演进的制度逻辑

产权自动续期制度的形成历经三次重大变革。2007年《物权法》首次提出自动续期概念，但回避具体操作；2016年温州事件催生过渡性政策；至《民法典》编纂时，立法机关吸收2016年《产权保护意见》精神，将“形成长久受保护预期”写入立法说明。这种渐进式改革路径，既保持制度稳定性，又及时回应社会关切。

比较法视野下，该制度具有鲜明中国特色。德国地上权制度允许最长99年续期，日本借地权采用定期更新模式，均要求缴纳更新费用。我国采用“自动续期+费用后置”模式，既借鉴国际经验，又立足土地公有制实际，形成独具特色的解决方案。

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