小产权房买卖合同应包含哪些关键条款

---

---

小产权房交易因其法律属性特殊，在民事活动中始终处于灰色地带。这类房产买卖合同的制定，既要遵循合同法基本原则，又需兼顾地方政策与司法实践的特殊性。近年来全国法院受理的涉小产权房纠纷年均增幅达17%，其中超过四成的争议源于合同条款不完备。

权属信息核查

合同首部必须完整载明房屋所在地块的土地性质、集体建设用地使用证编号等核心信息。北京市第三中级人民法院2021年审理的张某诉李某案中，卖方隐瞒土地已被纳入征收范围的事实，导致合同被判无效。建议在条款中明确要求卖方提供土地权属证明文件复印件作为附件，并设置真实性担保条款。

对于农村宅基地上建造的房屋，需特别注明建房审批手续是否完备。华东政法大学不动产法研究中心调研显示，长三角地区约38%的小产权房存在超面积建设问题。合同中应约定超面积部分的处理方案，例如限期整改或价格调整机制。

价款支付安排

交易价款建议采用分期支付模式，将最后一期款与房屋实际交付挂钩。深圳市宝安区法院2022年典型案例显示，采取"30%订金+40%过户款+30%尾款"结构的合同，履约成功率比一次性支付提高62%。支付账户应指定为买卖双方共同监管的第三方账户，避免资金挪用风险。

价款条款需明确包含装修补偿、附属设施折价等附加费用。中国社科院2020年调研数据表明，涉及装修补偿争议的案件占小产权房纠纷总量的21%。建议在合同中单独列明装修现状评估价值，并约定价值变动时的调整机制。

权利义务界定

买方的使用权条款应具体化，明确排除征收时的补偿请求权。广州市中级人民法院在2023年判决中，认定买方主张征收补偿的诉求违反土地管理法，但支持了其要求卖方返还部分购房款的请求。建议设置征收风险分担条款，约定不同征收情形下的责任划分。

卖方瑕疵担保责任应当延伸至房屋建设合法性层面。江苏省高级人民法院司法解释要求，卖方需承诺房屋不存违建事实，否则承担双倍返还责任。可将行政主管部门出具的合规证明作为合同生效要件，强化卖方履约约束。

争议解决路径

司法管辖条款建议选择房屋所在地法院，避免管辖权异议拖延诉讼。浙江省温州市中院数据显示，约定仲裁条款的小产权房案件平均审理周期比诉讼程序长83天。但需注意，部分仲裁机构不受理涉及集体土地权属争议的案件。

调解前置程序可有效降低诉讼成本。上海市浦东新区建立的"三调联动"机制，使小产权房纠纷调解成功率提升至71%。合同可约定协商期不少于30日，并引入基层调解组织参与争议化解。

履行风险控制

房屋交付标准需细化至门窗品牌、管线规格等细节。北京市朝阳区住建局2021年抽查发现，56%的小产权房存在交付标准缩水问题。建议在合同中附加房屋现状确认书，由双方签字确认并留存影像资料。

合同解除条款应区分根本违约与一般违约情形。天津市第二中级法院判例确立，买方逾期付款达20%且超过60日，卖方方可行使解除权。建议设置违约阶梯处罚机制，给予违约方合理补救期限。

政策风险提示

国家发改委2023年最新文件显示，62个城市试点集体建设用地入市改革，合同需预留政策调整接口。可设置"政策变更条款"，约定新规出台后双方协商变更合同的权利义务。

违法建筑自始无效原则在司法实践中存在例外情形。最高人民法院2022年指导案例明确，已形成稳定占有关系的违法建筑交易，可参照有效合同处理。但合同仍需载明违法状态消除前的使用限制。

上一篇：封面主色调选错会对直播间流量产生什么影响
下一篇：小产权房合同中哪些条款能体现开发商信誉

---