业委会是否有权要求物业公司履行漏水维修义务

---

---

住宅小区漏水问题频发，业委会作为业主权益的法定代表机构，其能否有效行使监督权、要求物业公司履行维修义务，是保障业主合法权益的关键环节。这一问题的核心在于法律对物业服务合同权利义务的界定，以及物业公司职责范围的划分，需结合《民法典》《物业管理条例》等法规综合分析。

法律依据与合同义务

根据《民法典》第937条，物业服务合同的核心义务包括建筑物及附属设施的维修养护。公共区域漏水属于物业公司管理范畴，业委会有权依据合同要求其履行维修职责。例如，屋顶、外墙、公共排水管等共用部位出现问题，物业公司未及时处理即构成违约。北京市专项维修资金管理办法进一步明确，公共设施维修需由物业公司提出方案，业委会监督资金使用。

最高人民法院相关司法解释指出，物业公司对共有部分负有日常巡查、预防性维护义务。若因疏于管理导致漏水损害扩大，物业公司需承担连带责任。例如，某小区因雨水管年久失修引发渗漏，法院判决物业公司赔偿业主损失，即基于其未尽到公共设施维护职责。

责任边界与维修范围

物业维修责任存在明确边界：保修期内开发商负责质量缺陷修复，保修期满后公共部位维修由物业公司启动专项维修资金。业委会需区分漏水原因，若属开发商遗留问题，应督促物业协调开发商处理；若属物业维护不力，则可直接要求其履职。例如，某案例中房屋外墙防水层在保修期内失效，业委会通过法律途径迫使开发商承担修复费用。

对于业主专有部分漏水（如室内管道），物业仅提供协助义务。但若漏水源头涉及公共管道或设施，即便损害显现在业主家中，物业仍需负主责。某法院判决显示，因公共排水主管破裂导致楼下渗水，物业因未及时检修被判担责70%。

程序合规与证据留存

业委会行使监督权需遵循法定程序。根据《物业管理条例》，涉及维修资金使用的需经“双三分之二”业主表决。业委会应组织业主大会形成书面决议，要求物业公司提交维修方案及预算，并对施工过程全程监督。北京市专项维修资金使用流程规定，物业需提前公示维修计划，业委会需审核费用分摊合理性。

证据链完整性直接影响维权结果。业委会应保存物业报修记录、现场勘查照片、第三方检测报告等材料。某案例中，业委会通过专业机构出具的漏水原因鉴定书，成功证明物业失职并获得法院支持。维修发票、施工合同等票据是主张赔偿的关键凭证。

协调机制与救济途径

当物业拒不履职时，业委会可联合社区居委会、住建部门施加行政压力。根据《民法典》第277条，居委会负有指导业委会工作的法定义务。某社区通过居委会调解，促使物业配合完成公共雨水管更换。若协商无效，业委会可代表业主提起民事诉讼，要求物业公司继续履行合同或赔偿损失。

司法实践中，业委会的诉讼主体资格已被多起判例确认。例如，上海某小区业委会起诉物业未及时修复消防管道漏水，法院判决物业限期整改并承担诉讼费用。向住建部门投诉、申请行政调解亦是快速解决问题的有效手段。

典型案例与司法倾向

2021年甘肃天水某小区因卫生间漏水引发诉讼，法院判决开发商赔偿业主16万元，同时认定物业公司未及时排查隐患存在过错。此类判例表明，司法机关倾向于从严认定物业公司责任，尤其强调其对公共设施的主动维护义务。

另一典型案例显示，业主自行修复公共部位后可向物业追偿。杭州某业委会在紧急情况下垫资维修楼顶防水层，后通过诉讼要求物业公司返还费用并获得支持。这为业委会在特殊情况下行使先行处置权提供了司法参照。

上一篇：业主装修施工违反规定可能涉及哪些法律责任
下一篇：东北缺角是否与孩子叛逆、不听话有关

---