签订购房合同需重点注意哪些条款
在房地产交易中,购房合同是保障买卖双方权益的核心法律文件。由于涉及金额大、条款复杂,稍有不慎可能引发纠纷或经济损失。尤其在期房交易中,合同内容直接关系到房屋质量、交付时间、产权归属等核心问题,购房者需以专业视角逐条审视合同条款,避免陷入法律陷阱。
核实开发商资质
签订合同前,首要任务是确认签约主体的合法性与真实性。部分开发商通过关联公司或子公司签约,需核查控股关系及企业信用信息公示系统中的经营状态。若签约主体与宣传品牌无股权关联,可能涉及虚假宣传或合同诈骗,需立即终止交易。
开发商的“五证两书”是合法销售的基本要件。其中《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》最为关键,前者决定土地性质(住宅/商业/工业),后者证明项目具备销售资格。工业用地上建造住宅属于违规建筑,存在被拆除风险。购房者可通过自然资源部门官网或现场公示栏核验证件原件,拒绝查看的开发商需高度警惕。
明确贷款风险条款
贷款失败是购房违约的高发原因。合同中需明确约定“若因银行政策或购房者客观条件导致贷款审批未通过,开发商应无条件退还定金及首付款”。部分开发商在补充协议中设置“贷款失败不退定金”条款,此类格式条款可能因显失公平被认定无效,但仍建议在合同主文中明确写入保护性约定。
对于二手房交易,可要求增加“抵押贷款保护条款”,即在约定时间内未获贷款承诺书即可解约。但全新公寓销售通常不接受此类条款,因此需提前评估自身还款能力,预留20%资金缓冲空间。案例显示,某购房者因银行审批额度低于预期,凭借该条款成功解约并追回首付款。
约定面积误差处理
根据《商品房销售管理办法》,面积误差比绝对值超过3%时,购房者有权退房。但部分开发商在合同中模糊处理,仅注明“多退少补”。需警惕此类表述,坚持写入“超3%部分由开发商承担”的条款。若实测面积小于约定,3%以内差额应返还本金及利息,超过部分双倍返还。
按套计价的房屋易引发面积争议。某案例中,购房者发现实测面积减少0.37平方米,但因合同约定“按套计价不适用面积条款”未能追偿。最高人民法院明确:开发商通过格式条款排除法定面积误差处理规则的,购房者可主张条款无效。建议在附件中补充测绘报告,明确套内面积与公摊部位。
细化交房时间及标准
交付日期必须精确到年月日,警惕“竣工后90天”“配套设施完成时”等模糊表述。某项目将交房时间与市政工程进度捆绑,导致延期三年交付。合同中需单独约定“市政配套延误不构成开发商免责事由”,并设定每日万分之五的违约金。
精装修房需在补充协议中列明材料品牌、型号及环保等级。案例显示,开发商用“同档次品牌”替换合同约定的进口地板,法院最终以“未达到约定标准”判决赔偿总价15%。建议拍摄样板间视频并公证,作为交付验收依据。
确保产权清晰无争议
查验不动产登记簿是签约前的必要程序。需重点注意土地是否存在抵押、查封情况,以及学区名额是否被占用。北京某二手房交易中,购房者因未发现房屋抵押给小额贷款公司,导致过户受阻并卷入诉讼。对于夫妻共有房产,必须要求所有产权人到场签字,代签需提供经公证的授权委托书。
审慎对待补充协议
开发商提供的补充协议往往包含17项以上对购房者不利的条款。需逐条核对主合同与补充协议效力等级,用横线划去“补充协议效力优先”字样并加盖校正章。特别注意物业费、停车位租赁等长期费用,某项目在补充协议中预设物业费年涨幅10%,导致业主后期支出翻倍。
对于“开发商单方调整规划”等霸王条款,可依据《民法典》第四百九十七条主张无效。北京某案例中,法院认定补充协议中“绿地率不足不视为违约”的条款剥夺了购房者主要权利,判决开发商赔偿景观差价。
平衡违约责任条款
违约责任需体现对等原则。开发商逾期交房违约金通常设定为总房款万分之一,而购房者逾期付款则可能按日千分之一计息。建议将双方违约金比例调整至同一水平,并加入“违约金总额不超过合同总价20%”的限定。对于二手房交易,可约定“卖方户口迁移保证金”,未按期迁出按日扣除,该条款在北京朝阳区某案件中被法院支持执行。
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