电梯广告收益归属是否应在物业服务合同中约定

---

---

在城市化进程加速的当下，住宅小区电梯广告已成为普遍现象。一面是物业公司与广告商签订合同获取收益，另一面是业主对权益归属的争议，二者之间的张力折射出公共资源分配的制度困境。从法律条文到实际操作，电梯广告收益的归属问题始终存在灰色地带，而物业服务合同是否应当对此作出明确约定，成为化解矛盾的关键切口。

法律依据与权属争议

《民法典》第二百八十二条明确规定，利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后属于业主共有。电梯作为建筑物共有设施，其广告位产生的收益自然适用该条款。实践中，沈阳某小区物业因擅自将26万元电梯广告费纳入公司收入，被法院判决全额返还业主的案例，印证了法律对业主共有权的刚性保护。

但权属争议的复杂性在于，物业公司往往以“管理成本”为由主张收益分配权。山东省物业管理条例提出，公共收益应单独列账，物业可扣除不超过30%的管理费用，但需经业主大会决议。这种制度设计在理论上平衡了管理成本与业主权益，但实际操作中常因合同条款缺失导致执行偏差。例如南京某小区物业将70%收益用于绿化支出时，因未在合同中明确支出细则，引发业主对资金流向的质疑。

合同约定的必要性

物业服务合同作为权责划分的法定载体，对电梯广告收益的归属具有决定性意义。天津市物业管理条例要求，物业公司代表业主签订广告合必须将收益分配方案写入物业服务协议。这种前置性约定可规避后续纠纷，如北京某小区通过合同明确“广告收益优先补充维修基金”条款，实现了资金使用的透明化。

缺乏合同约定的后果在司法实践中尤为明显。湖北高院审理的案例显示，某物业公司虽在合同外单独公示广告收益，但因未取得业主书面授权，仍被认定为擅自处分共有财产。合同条款的缺失不仅导致收益分配无据可依，更可能触发《物业管理条例》第六十三条的行政处罚，最高面临20万元罚款。

实务操作中的制度困境

物业服务合同的约定效力常受制于现实操作障碍。上海市物业协会的调查显示，73%的小区存在公共收益未定期公示问题，其中电梯广告收益的透明度最低。这种现象与合同执行机制缺陷直接相关：济南某小区虽在合同中约定季度公示制度，但物业采用模糊化处理手段，仅公布总收入而未列支管理成本明细。

制度设计的滞后性同样制约合同效力。江苏省推行的《电梯广告经营规范》要求，广告合同须附业主委员会签字页，但实际操作中业委会缺位率达68%。这种结构性矛盾导致武汉某小区出现“双合同”现象：物业与广告商签订正式合同，同时与业委会签署收益分配补充协议，形成双重法律风险。

制度完善的可行路径

新型合同范本的出台为破解困局提供思路。山东省2025年发布的物业服务合同示范文本，创新性设置“电梯广告收益专户”条款，要求物业公司将扣除管理费后的资金直接划转业委会账户，并允许用于购买电梯综合保险。这种将收益使用与设施维护捆绑的模式，在青岛试点中使电梯故障率下降40%。

技术手段的介入正在改变传统监管模式。杭州市推行“智慧物业”平台，要求电梯广告合同、收益明细、支出凭证全部上传区块链存证，业主可通过手机端实时追溯资金流向。北京某小区运用该技术后，物业擅自挪用广告收益的投诉量从年均15件降至零。这种数字化监管体系，为合同条款的有效执行提供了技术背书。

上一篇：电梯安全管理责任在合同中如何明确
下一篇：电梯故障后如何保存现场物证

---