小产权房被他人侵占如何通过法律途径维权

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近年来，随着城市化进程加速，小产权房权属纠纷频发，尤其房屋被他人非法侵占后，权利人常陷入维权困境。由于小产权房缺乏完整产权证明，且涉及历史遗留政策，司法实践中存在举证难、确权难等问题。本文基于典型案例与法律框架，系统梳理维权路径，为权利人提供切实可行的解决方案。

一、确认权属基础

小产权房维权首要难点在于权属证明。根据《民法典》第217条，不动产权属证书是物权归属的核心证据。例如深圳张先生案例中，其1975年自建房屋虽未取得商品房产权证，但1992年完成不动产权登记并取得“粤房地字第1468xxx号”证书，2009年又通过历史遗留申报登记，形成双重权属证明体系。这种“登记+历史申报”模式成为法院认定合法使用权的重要依据。

实际管理行为亦可辅助确权。如张先生在父亲去世后将房屋水电户名过户至本人，持续缴纳费用，形成事实上的占有与管理。根据《民法典》第240条，所有权人享有占有、使用、收益等权利，此类持续性管理行为可视为权属佐证。但需注意，部分小产权房因未完成用地审批，可能被认定为违法建筑，此时需结合地方政策判断合法性边界。

二、固定侵权证据链条

侵占事实的举证直接影响诉讼成败。权利人需收集三类证据：一是物理侵占证据，如现场照片、视频，证明侵权人实际控制房屋；二是权属关联证据，包括房屋建造资料、缴费记录、邻里证人证言等；三是维权过程证据，例如报警记录、信访回执、催告短信等。深圳案例中，律师通过调取公安机关人口居住信息，证实侵权人自2023年2月起入住，形成完整证据链。

值得注意的是，部分地区的“绿隔项目”或历史遗留建筑可能存在特殊证明要求。例如北京部分区域允许乡颁发“乡产权证”，此类证件虽非国家标准，但在地方司法实践中可能被认可。权利人应结合当地规范性文件，针对性补充土地性质证明、规划审批文件等材料。

三、调解与诉讼策略融合

由于小产权房确权存在法律障碍，单一诉讼路径风险较高。深圳案例显示，道华律师采用“调解为主、诉讼为辅”策略：先通过法院调查令调取地籍信息，发现房屋存在2018年家族内部分割协议，继而以调解书形式确认50%产权，避免法院直接驳回确权请求的风险。这种策略既利用司法强制力，又规避产权登记缺陷，具有显著实操价值。

调解过程中需把握三个关键点：一是明确赔偿范围，包括房屋占用期间租金损失（可参照同地段租赁价格）、水电费支出等；二是设计履行保障机制，如约定违约金条款或第三方监管账户；三是完善后续权属登记，如协助分割物理空间、办理水电过户等。通过调解书确认的权利范围，可为拆迁补偿、继承分割等衍生问题提供法律依据。

四、法律救济途径选择

针对不同侵权阶段，权利人可采取阶梯式维权手段。初期通过《民法典》第462条行使占有保护权，要求返还原物、排除妨害；协商无果后，可依据《土地管理法》第63条主张合同无效，同时提起侵权损害赔偿之诉。值得注意的是，2025年小产权房新政强调“分类处理”原则，对于已形成规模的侵占纠纷，部分地区试点将此类房屋纳入居委会管理，通过行政调解化解矛盾。

在诉讼请求设计上，需注意请求权基础竞合问题。例如同时主张物权请求权与债权请求权时，法院可能要求明确主次关系。北京三中院在类案判决中指出，对于违法建设的小产权房，原则上仅支持返还购房款及装修损失，但若侵权方存在恶意侵占，可突破“损失填平”原则，参考房屋增值部分酌定赔偿。

总结与建议

小产权房维权本质是政策与法律的衔接问题。现行框架下，权利人需构建“权属证明-侵权举证-多元解纷”三位一体的维权体系，尤其注重调解文书对产权状态的确认功能。未来研究可深入探讨三方面：一是建立区域性小产权房登记备案制度，减少权属争议；二是完善“违法建筑分类处置”细则，明确赔偿标准；三是推动集体经营性建设用地入市改革，从根本上化解小产权房制度困境。唯有通过法律完善与政策创新双轨并行，才能实现权利保护与社会治理的平衡。

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