小产权房产权争议的解决途径有哪些

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在中国城镇化进程中，小产权房因价格低廉成为部分群体的居住选择，但其产权归属模糊、交易风险高的问题长期存在。随着政策环境与司法实践的动态调整，围绕小产权房的争议解决机制逐步形成多元路径，涉及法律框架、行政程序与社会治理的复杂互动。

法律诉讼与合同效力认定

小产权房买卖纠纷的核心在于合同效力认定。根据《民法典》规定，违反法律强制性规定的合同无效。最高法院在《八民纪要》中明确，非集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同无效，但允许买受人主张返还购房款及合理损失。例如，北京法院在钱琦案中认定合同无效后，判决双方相互返还财产，并根据过错比例分担损失。此类裁判遵循“无效返还+过错赔偿”原则，兼顾交易安全与法律秩序。

司法实践中存在裁判尺度差异。部分法院以“小产权房合法性未定”为由驳回起诉，如北京第三中院在安双生案中将物权确认纠纷排除在民事诉讼范围外。而深圳因土地国有化政策，对合法建造的小产权房转让合同效力持相对宽松态度，认为土地性质转为国有后不违反宅基地禁止流转规定。这种地域性差异反映了政策演进对司法裁判的直接影响。

协商调解与仲裁程序

协商调解是化解小产权房争议的基础路径。《土地管理法》规定土地权属争议优先协商解决，当事人可依托村委会或第三方调解组织达成协议。例如，深圳市通过村集体协调解决历史违建房屋转让纠纷，部分案例显示调解协议可作为确权依据。这种非诉机制能有效降低对抗性，但需注意调解协议的法律约束力有限，需结合行政确认程序强化效力。

仲裁程序适用于合同纠纷。根据《仲裁法》，平等主体间的财产权益争议可提交仲裁。2025年示范文本显示，当事人可约定将小产权房买卖纠纷提交特定仲裁机构，但需明确争议事项不涉及物权确权。实践中，仲裁裁决虽具终局性，但执行仍需考虑标的物合法性。如北京通州法院在范鲁明案中支持仲裁结果，但强调裁决不改变房屋违法性质。

行政确权与政策转化

行政确权是小产权房合法化的重要通道。自然资源部明确“违法用地不得登记发证”，但允许通过补缴地价、土地转性等程序实现确权。例如，深圳对符合规划的历史遗留建筑，经申报审核后纳入不动产登记，2019年龙岗区法院认可此类房屋转让合同效力。这种“分类处理”模式在武汉、广州等地的旧改项目中也有体现，通过回购转化为保障性住房。

政策试点为制度突破提供空间。2016年宅基地制度改革试点地区探索使用权抵押、转让机制，非试点地区仍严格限制交易。学界提出的“法定租赁权”方案，主张分离房屋所有权与土地权利，通过支付租金实现使用权流转，已在部分学术研究中形成共识。此类理论创新为未来立法提供参考，但需平衡农民权益保护与土地管理秩序。

物权保护与司法裁量

法院在处理小产权房物权争议时，采取“有限保护”原则。北京高院在周某遗赠案中，认可当事人对房屋的占有使用权，但明确裁判不产生确权效力。拆迁补偿实践中，深圳白石洲项目对非集体经济组织成员的购房者给予同等补偿，通过“拆赔比例+货币补偿”实现利益平衡。这种务实做法虽未突破法律框架，但为当事人提供现实救济。

对于房屋使用权的分割，司法裁量注重实际居住需求。昌平法院在张氏兄弟析产案中，参照市场价确定房屋价值并按份额分配。此类裁判避开产权归属争议，聚焦使用权益分配，体现司法智慧。但需警惕变相承认小产权房物权属性，可能削弱土地管理秩序。

政策动向与制度前瞻

2025年政策延续严控基调，明确禁止新建小产权房，存量房屋通过分类处置逐步消化。自然资源部建立信息共享平台遏制私下交易，部分地区试点将闲置宅基地纳入租赁住房体系。这些举措显示政策从“全面禁止”转向“疏堵结合”，但短期内难见大规模转正。

学界对制度走向存在分歧。孙宪忠教授提出“交付转移所有权”的过渡方案，建议通过占有事实认定物权。而李向春等学者强调严守耕地红线，主张通过房产税调节小产权房市场。未来改革需在农民权益、土地财政、住房保障间寻找平衡，可能形成“部分合法化+严格限制”的混合模式。

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