物业强制捆绑暖气费和物业费是否合法怎样举报

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近年来，多地小区物业将暖气费与物业费捆绑收取的现象频发。部分物业公司以“不交物业费就不收取暖费”或“必须同时缴纳两项费用”作为收费条件，导致业主冬季供暖权益受损。这种行为是否合法？当遭遇此类情形时，居民应如何有效维权？本文将从法律依据、现实困境、维权路径等维度展开分析。

一、法律明确禁止捆绑收费

根据《物业管理条例》第四十四条规定，物业服务企业不得将物业费与供暖费、水电费等捆绑收取。暖气费属于供热合同范畴，物业费属于物业服务合同范畴，二者分属不同法律关系。国家发改委《城镇集中供热价格和收费管理办法》进一步强调，供热企业或代收机构不得以其他费用未结清为由拒绝供暖。

最高人民法院相关司法解释指出，物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费的行为，业主有权拒绝支付。典型案例显示，西安市未央区锦绣天下三期物业曾因捆绑收费被住建部门责令整改，法院最终认定该行为违反《民法典》第九百四十四条。法律界普遍认为，物业公司无权以单方制定的收费规则限制居民用暖权利。

二、现实困境与矛盾根源

尽管法律已有明确规定，实际执行中仍存在多重障碍。部分物业公司因长期面临物业费收缴率低的问题，采取“捆绑收费”作为催缴手段。例如德州某小区物业坦言，40%业主拖欠物业费导致运营困难，被迫通过限制供暖缴费转嫁压力。这种“以费抵费”的做法虽属违规，却成为部分物业公司的生存策略。

业主维权也面临举证难题。洛阳某小区居民反映，物业要求预缴次年暖气费才能开通当年供暖，但多数业主因缺乏书面证据难以举报。供暖质量纠纷常与收费问题交织。北京昌平法院数据显示，98.9%的供暖费诉讼中，业主多以“室温不达标”抗辩，但因未及时报修测温导致败诉。这种复杂关联性使得单纯维权行为容易陷入“服务质量-缴费义务”的循环争议。

三、多维维权路径解析

面对捆绑收费，业主可采取阶梯式应对措施。首先应向物业公司发出书面告知，要求其依据《物业服务收费管理办法》第十七条解除绑定。若协商无果，可向属地住建部门提交加盖公章的缴费凭证、催费通知等证据，申请行政干预。2023年洛阳某小区通过此方式，3日内即获洛龙区住建局责令整改回复。

对于拒不改正的物业，可向12345市民热线、12358价格监管平台实名投诉。银川市物价局2023年处理的43件捆绑收费投诉中，32件通过物价稽查责令退费。若涉及金额较大或群体性纠纷，可联合业委会启动法律程序。济南某小区20名业主通过集体诉讼，成功追回被强制收取的11万元附加费用。值得注意的是，维权过程需注意留存沟通记录、收费票据等关键证据，必要时可申请公证保全。

四、制度完善与长效机制

根治捆绑收费乱象需完善监管体系。吉林省2021年修订的《城市供热条例》明确，供热企业直接向用户收费，物业仅承担代收服务。北京、西安等地推行供热直管到户改革，切断物业代收渠道。这种模式使82%的试点小区收费纠纷下降超60%。

建立物业服务质量与收费挂钩机制亦是关键。杭州市试行“物业费分级定价”，将供暖保障纳入基础服务考评指标，服务质量不达标者自动降级减费。部分城市推广“供暖信用账户”，业主预存费用由第三方监管，按实际供暖天数划转资金，从源头杜绝资金挪用。这些创新举措为破解捆绑收费困局提供了新思路。

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