物业合同未约定停水条款，业主受损能否要求赔偿

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物业服务合同作为规范业主与物业公司权利义务的文书，往往成为解决纠纷的核心依据。当合同未明确约定停水停电阻止条款时，业主因停水遭受损失能否主张赔偿，这一议题背后折射出法律对民生权益的保障力度以及契约精神的边界。

法律禁止停水催费行为

《民法典》第九百四十四条第三款明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水等方式催交物业费。这一规定具有强制性效力，不受合同条款是否约定的限制。最高人民法院在《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中进一步明确，业主逾期缴纳物业费的正当解决途径是诉讼或仲裁，而非采取停水停电等越权行为。司法实践中，法院普遍认为停水停电属于对业主基本生活权益的侵害，即便物业服务合同中存在类似条款，也因违反公序良俗而无效。

法律对物业公司权限的约束源于水电供应权的归属本质。供水供电属于公共服务，由自来水公司、供电局与用户直接建立合同关系，物业公司仅承担代收代缴职能。这种法律关系的独立性决定了物业公司无权介入水电供应系统的运行。在2023年苏州某物业纠纷案中，法院明确指出物业公司擅自断电属于“以非法手段干预民事权利”，最终判决物业公司赔偿业主冰柜食物腐败及设备损坏损失5000元，并追加惩罚性赔偿4.5万元。

合同条款效力边界探析

民法领域的契约自由原则以不违反法律强制性规定为前提。物业服务合同即便未载明停水条款，也不能免除物业公司的法定禁止义务。北京高院在《房屋买卖合同纠纷案件指导意见》中强调，涉及公民基本生活保障的条款需遵循特别法优于普通法的原则。这意味着物业公司无法通过合同约定规避《民法典》第九百四十四条的禁止性规定。

司法实践中存在“默示条款”的认定规则。广州中院在2024年某判例中提出，水电供应属于物业服务的隐含义务，即便合同未载明，物业公司仍需保证小区基础设施正常运转。该案中因物业检修失误导致连续三次停水，法院认定物业未尽到谨慎管理责任，判决其向受影响业主支付误工补偿。这种裁判思路体现了司法对民生权益的倾斜保护。

业主维权路径选择

主张损害赔偿需构建完整的证据链条。首要环节是固定物业实施停水行为的直接证据，包括停水通知的书面材料、物业人员承认停水的录音录像、第三方证人证言等。杭州某业主通过截取物业微信群中“不交费就停水”的聊天记录，成功证明停水行为的故意性，最终获得全额损失赔偿。间接证据如桶装水购买票据、临时住宿费用清单等，需与停水时间形成关联印证。

救济渠道呈现多元化特征。除向住建部门投诉、申请行业调解外，业主可依据《民事诉讼法》第一百一十九条直接提起侵权之诉。上海浦东法院2024年审理的案例显示，业主通过提交连续72小时停水记录、桶装水采购发票及医院开具的脱水就诊证明，形成完整证据链，获判物业赔偿医疗费及精神损害抚慰金。对于群体性停水事件，业主委员会还可代表全体业主提起集体诉讼，2022年湖南岳阳某小区通过业委会诉讼，迫使物业公司建立应急供水机制。

物业责任认定标准

过错责任原则是判定赔偿责任的核心。北京三中院在2025年判决中指出，物业公司对供水系统负有日常维护义务，因设备老化导致的突发停水若未提前公告检修计划，仍需承担过错责任。但深圳某案例显示，台风天气引发的市政管网破裂导致停水，法院认定属于不可抗力，物业及时协助抢修并发布通知后可免责。

赔偿范围遵循填平原则与合理预见规则。江苏高院司法解释明确，直接损失包括必要生活支出增加、财物损毁等可量化损失，而误工费、精神损害赔偿需结合个案审查。武汉某业主因停水导致定制鱼缸观赏鱼死亡，法院参照市场估价支持了5万元赔偿请求，但对主张的名贵兰花死亡损失，因无法提供购买凭证未予支持。

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