买卖双方各自需承担哪些过户费用

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在二手房交易过程中，过户费用是买卖双方关注的焦点。这些费用不仅涉及契税、增值税等法定税种，还包括中介服务费、登记费等行政性支出。由于税费政策存在地域差异且随时间调整，明确双方责任既是保障交易顺利的基础，也是避免纠纷的关键。本文将从税负划分、费用类型及特殊情形三个维度，系统梳理买卖双方在过户环节的财务责任。

税负划分机制

契税是买方的主要支出项目。根据2025年新政，首套房面积140平方米以下契税率为1%，超过部分按1.5%征收；二套房140平方米以下维持1%税率，超面积则升至2%。例如总价300万元的首套房若面积为150平方米，买方需缴纳4.5万元契税。非普通住宅或三套及以上房产，契税统一按3%执行，这对高端房产买家影响显著。

卖方主要承担增值税和个人所得税。房屋持有不满两年时，需按成交价5.6%缴纳增值税；满两年则免征，但北上广深地区2024年后取消普通住宅标准，所有满两年房产均享受免税。个税征收存在两种模式：无法提供原值凭证的按成交价1%核定，能提供凭证的则按差额20%计征。以300万元售房为例，若原购价200万元且持有超五年非唯一住房，个税可达（300-200）×20%=20万元。

费用类型解析

登记类费用包含权属登记费与测绘费。普通住宅登记费固定80元/套，由买方支付；非住宅类登记费升至550元，商业房产交易时需特别注意。测绘费按1.36元/平方米计算，100平方米住宅需136元，通常由买方承担，但部分区域允许协商分摊。

中介服务费是弹性支出项。行业惯例按成交价1%-3%收取，500万元房产可能产生5万-15万元佣金。该费用多由买卖双方均摊，但强势卖方常要求买方全额支付。评估费涉及贷款购房情形，按评估值0.1%-0.5%收取，100万元房产评估费约1000-5000元，通常计入买方贷款成本。

特殊情形处理

遗产房产过户存在额外成本。继承房屋再出售时，若未满五年或非唯一住房，个税按差额20%征收。例如继承房产原值50万元，售出300万元需缴50万元个税，较普通交易高出四倍。此类交易还需补缴1%土地出让金，划拨土地房产过户时该费用可达评估价40%。

政策差异导致跨地区费用变化。莆田等地2024年将个税统一下调至1%，100万元房产节省1万元支出。武汉、徐州等二线城市推行契税返现，最高补贴2万元，直接降低买方成本。北京朝阳区实行的资金监管制度，确保税费缴纳与产权转移同步，减少交易风险。

费用协商空间体现在非税项目。印花税虽法定为0.05%，但多地实际免征，买卖双方可节省1500元（300万元×0.05%）支出。工本费、查档费等小额杂费，实践中多由买方承担，但书面约定可调整分担比例。值得注意的是，满五唯一房产个税豁免政策，为卖方节省成本的往往成为议价。

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