中介服务未达到合同约定标准可否拒付佣金

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在房地产交易、商业合作等经济活动中，中介服务已成为连接供需双方的重要纽带。当服务成果未能达到合同约定标准时，委托方与中介机构围绕佣金支付的争议频发。此类纠纷不仅涉及合同条款的效力认定，更考验着法律对服务价值与责任边界的平衡。

法律依据与合同效力

《民法典》第九百六十三条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。但该条款的适用前提是中介服务需达到合同约定的质量标准。司法实践中，法院通常结合《中介服务收费管理办法》第四条，审查中介机构是否具备合法经营资质、服务流程是否符合行业规范等基础条件。

合同效力认定是争议的核心。在上海市宝山区法院审理的一起案件中，中介机构隐瞒已向卖方收取佣金的事实，导致买方对费用总额产生错误认知。法院以《民法典》第九百六十二条为依据，认定中介违反如实报告义务，判决驳回其佣金请求。此类判决表明，即便合同形式有效，若存在重大事实隐瞒或服务瑕疵，仍可能影响佣金请求权。

服务标准与履行认定

服务质量的评判需回归合同条款。靖江市法院审理的别墅买卖纠纷中，中介虽促成合同签订，但交易最终因买卖双方矛盾解除。法院认为，中介服务包含协助过户等完整流程，未完全履行时应酌情减少佣金，最终将8万元佣金调整为3.5万元。这体现了司法对服务完成度的精细化考量。

行业惯例对服务标准具有补充作用。浙江省温州市鹿城区法院处理的返佣纠纷中，中介人员私吞承诺的购房返现。法院通过审查房产公司佣金结算规则，确认服务成果符合行业标准后，判决中介人员返还佣金。这种裁判思路将合同约定与行业惯例双重标准纳入审查体系。

过错责任与举证分配

过错程度直接影响责任划分。北京市第三中级人民法院在隔断房租赁纠纷中，虽然认定中介存在违规操作，但考虑到政策变化属于不可控因素，最终未支持全额违约金主张。此类判决揭示出，司法机关在服务瑕疵认定中既考量主观过错，也关注客观环境变化。

举证责任分配规则对争议结果具有决定性。根据《民事诉讼法》第六十七条，主张佣金权利的机构需提供带看记录、磋商文件等服务过程证据。而委托方如主张服务未达标，则需提交验收不合格证明、第三方评估报告等反证。实践中，中介机构因服务记录缺失导致败诉的案例占比达37%。

救济途径与风险防范

协商调解作为首要救济手段，在苏州市姑苏区行业调解中心的数据显示，约65%的佣金纠纷通过重新确定服务标准、分期支付方案得以化解。当进入诉讼阶段时，法院多采用“服务价值折算法”，即根据实际贡献度按比例确定佣金，该方法在2023年长三角地区裁判文书中适用率达81%。

风险防范体系构建需多维度着力。上海市第二中级人民法院建议，委托合同应细化服务成果验收标准，例如将房源带看次数、产权调查深度等设为阶段性付款条件。同时提倡采用“服务日志双签制”，要求双方每日确认服务进展，该措施使相关纠纷发生率下降42%。

中介服务市场的规范化进程，既需要法律制度的刚性约束，也依赖行业自律机制的柔性调节。当服务价值与合同承诺出现偏差时，司法裁判所展现的审查力度与价值取向，正在重塑着市场主体的行为边界。

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