租赁合同未约定维修条款时如何执行

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在房屋租赁关系中，维修责任的划分直接影响租赁双方的权益平衡。当合同未明确约定维修条款时，法律默认规则与实务操作成为解决问题的核心依据。现实中，因租赁物自然损耗、使用不当或不可抗力引发的维修争议频发，如何界定责任、平衡双方利益，既考验法律适用能力，也考验租赁主体的风险防控意识。

法律依据与责任划分

《民法典》第七百一十二条确立了出租人承担维修义务的基本原则，但需满足租赁物自身瑕疵、存在维修必要性与可能性等前提。司法实践中，维修义务的构成要件包括：租赁物因自然老化或非承租方过错导致功能受损，且维修不会造成经济成本畸高。例如，某案例中空调压缩机因使用年限到期报废，法院认定属于出租人维修范畴。

责任划分的核心在于损害原因的判定。若承租人未按约定方式使用租赁物导致损坏，如违规改造电路引发火灾，维修责任由其承担。值得注意的是，出租人对房屋主体结构及隐蔽工程的瑕疵负有持续担保责任，即使交付时未发现问题，后续暴露的渗漏、墙体开裂等问题仍需其负责。

承租人的应对程序

承租人发现租赁物需维修时，应通过书面、短信或邮件等形式履行通知义务，并留存沟通记录。北京某案例中，租客通过微信发送空调故障视频，成为证明已尽告知义务的关键证据。通知内容需具体明确，包括损坏位置、影响程度及建议维修方案，避免因描述模糊导致责任推诿。

若出租人未在合理期限内（通常7-15日）履行义务，承租人可依据《民法典》第七百一十三条自行维修并留存票据，通过抵减租金或诉讼追偿。但自行维修需注意措施合理性，某案件中租客为修复漏水擅自拆除吊顶，被认定存在过度维修，需承担部分费用。

权利救济的边界限制

承租人不得以维修问题单方拒付租金。上海某判决明确指出，维修义务属于附随义务，与租金支付不构成对等关系，拒付租金将构成根本违约。但维修严重影响居住使用时，可主张租金减免。如广东案例中，卫生间连续维修20天，法院支持减免期间50%租金。

出租人消极履责时，承租人可通过第三方维修机构出具鉴定报告，明确损坏原因与维修方案。杭州某案例显示，专业机构对水管破裂原因的鉴定，成为突破合同僵局的关键。对于重大安全隐患，承租人还可依据《商品房屋租赁管理办法》向住建部门投诉，启动行政监管程序。

风险预防机制构建

签订合同时应增设维修条款，明确不同损坏类型的责任归属。建议采用“基础结构出租人负责，可移动设备按使用年限分摊”的约定模式。某标准化租赁合同范本将维修项目分为三级：紧急维修（24小时响应）、必要维修（72小时处理）、改善维修（协商解决），这种分级机制有效减少争议。

建立房屋交接清单制度至关重要。武汉某中介机构推广的“360度影像留存”做法，通过拍摄房屋现状视频并云端存储，为后续责任判定提供直观依据。定期联合检查亦不可忽视，深圳某公寓运营方实行季度巡检制度，提前发现并处理潜在问题。

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